كن حذرا بشأن العقود الأولية للبيع بمشاريع قيد الإنشاء في تركيا!
بعض من عملاؤنا من المستثمرين الأجانب في تركيا تتكلم لنا عن مشاكل قانونية حصلت معهم وتتمثل هذه المشكلة في وجود عقود بيع عقارية مبدئية غير صالحة لبيع العقارات وهي “عقود البيع الأولية” لمشاريع عقارية قيد الإنشاء.
المحتويات
ماهي العقود الأولية للبيع بمشاريع قيد الإنشاء
بالنظر إلى أن هذه المشاريع لم تكتمل بعد ؛ لا يمكن نقل الملكية إلى العميل من خلال عقد البيع ، لأن عقد البيع الأولي يعني فقط تضمين وعد البائع / المطور بأنه سيسلم المشروع العقاري في المستقبل ، ويجب على العميل دفع العقد المدين به مقدمًا.
تستخدم هذه الطريقة في العديد من المشاريع قيد الإنشاء في تركيا (خاصة اسطنبول) لسببين:
- من الرخيص نسبياً شراء شقق أو مشاريع أخرى غير مكتملة. لذلك ، هذا استثمار أفضل.
- بسبب بعض التغييرات في اللوائح ، أصبح من الممكن الآن التقدم بطلب للحصول على الجنسية التركية من خلال الاستثمار باستخدام عقد البيع الأولي لمشاريع قيد الإنشاء.
ومع ذلك ، كما ذكر أعلاه ؛ تسبب عقد البيع الأولي في العديد من المشكلات القانونية.
على سبيل المثال ، يواجه المستثمرون الأجانب بعض المشاكل القانونية بسبب النقص الحاد في المعرفة ، ولا يعرفون الجوانب التي يجب أن تحظى باهتمام خاص عند توقيع هذه العقود.
المشاكل القانونية
عندما يقوم مطورو العقارات أو السماسرة بتضليل أو خداع المستثمرين الأجانب ؛ فهم ليسوا على دراية بالمشكلات القانونية المحتملة. سنحاول أدناه سرد العديد من النقاط المهمة حول هذه المشكلة لمساعدة المستثمرين المحتملين والمستثمرين الذين يواجهون بالفعل مشكلات قانونية:
- أولاً ، يجب إكمال عقد البيع الأولي بشكل رسمي مكتوب ، والأهم من ذلك ، يجب إكماله بواسطة كاتب عدل.
لا يمكن لأطراف العقد إكمال العقد دون استخدام نموذج رسمي ، ولا يمكنهم إكمال العقد فقط بين الطرفين ؛ يجب صياغة عقد البيع الأولي وتأكيده من قبل كاتب عدل.
- يجب توفير بعض العناصر الأساسية في العقد. ومع ذلك ، لا داعي لذكر هذه العناصر هنا ، لأن كاتب العدل يمكنه إرشاد الأطراف وتزويدهم بالنماذج الرسمية بمجرد طلبهم.
- يجب على المستثمرين الأجانب الاحتفاظ بنسخ من العقد وجميع الوثائق ذات الصلة.
- إذا لم يمتثل المستثمرون للمتطلبات الرسمية المذكورة أعلاه ، فسيكون عقدهم باطلاً من الناحية الفنية! وبالطبع هذا سيهدد الحقوق القانونية للمستثمرين التي أنشأها العقد.
ماذا يحدث للمستثمرين الذين وقعوا مثل هذه العقود بسبب عدم وعيهم؟ وهل فقدوا كل استثماراتهم وحقوقهم بسبب بطلان العقد؟
الإجابة: يجب أن يشعروا بالقلق ، لكن لا تخافوا: بسبب بعض قوانين حماية العملاء في تركيا ،
لم يفقدوا كل ما دفعوه ؛ هذه القوانين تحمي “حسن نية” العميل إلى حد ما.
- في هذه الحالة ، يجب على المستثمر الأجنبي أن يقاضي على الفور المطور الذي فشل في تسليم المشروع كما هو موعود ويدعي أن العقد غير صالح وليس للعميل أي حق.
في الواقع ، عملية التقاضي هذه مزعجة ، لكنها الطريقة الوحيدة لاستعادة الأموال.
- لا يزال من الممكن استرداد كل المدفوعات بالكامل ؛ ومع ذلك من غير المحتمل (إن لم يكن مستحيلًا تمامًا) الحصول على عقوبات في قضايا المحكمة ، ويرجع ذلك أساسًا إلى أن العقوبات الواردة في العقد غير صالحة أيضًا.
خلاصة القول ، من الأفضل فهم المتطلبات القانونية لعقد البيع الأولي من البداية ، حتى لا تواجه أي مشاكل في المستقبل.
ومع ذلك ؛ بالنسبة لأولئك الذين واجهوا بالفعل مشاكل قانونية بسبب إبطال العقد الأولي ، فإن أفضل طريقة هي الشروع في الإجراءات القانونية في أقرب وقت ممكن.
نصائح للمستثمرين الأجانب في تركيا
أخيرًا وليس آخرًا ، كسب مثل هذا القضايا ؛ من المهم جدًا الاحتفاظ بجميع فواتير / إيصالات الدفع والسجلات المصرفية ، بالإضافة إلى جميع الاتصالات المكتوبة مع مطوري العقارات أو وكلاء العقارات.
- من المهم أيضًا إجراء أي مدفوعات مالية باسم المطور إلى حساب مصرفي تابع للشركة أو حساب باسم فرد مسؤول رسميًا عن الشركة.
- عند شرح كل معاملة دفع بنكية ؛ يجب تحديد الغرض من الدفع بوضوح.
- إذا تم السداد نقدًا ، فيجب سحب الفواتير / الإيصالات من هذه المدفوعات على الفور.
- يجب إجراء جميع الاتصالات مع المطور العقاري / الوكيل من خلال التواصل الموثق ، ويفضل أن يكون ذلك عبر البريد الإلكتروني ؛ من المهم للغاية إثبات بعض الحقائق أثناء التقاضي.
تحرير : داري العقارية
المصدر: صحيفة لوفيغار
